Quand une rénovation est-elle judicieuse et quand faut-il privilégier une démolition ? Une question difficile dont la réponse peut être déterminante pour votre budget. Heureusement, de nombreux professionnels peuvent vous apporter une solution et vous aider en amont en vous prodiguant les conseils nécessaires. Kati Lamens, architecte et administratrice de l’organisation Netwerk Architecten Vlaanderen, partage avec plaisir quelques conseils et erreurs à éviter dans le cadre d'une rénovation.
« Un architecte, c’est comme un médecin : nous établissons un diagnostic et fournissons le remède. »
« Il est très important d’effectuer un audit complet du bâtiment au début des travaux. Nous constatons souvent que lors de rénovations, seul l’aspect énergétique est pris en compte. Parfois, il est préférable du point de vue physique et technique de démolir le bâtiment. Surtout depuis que la réglementation prévoit un taux de TVA réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction. C’est pourquoi nous conseillons également de toujours impliquer les architectes dès le début d'une rénovation. Car dès le moment où un propriétaire a une idée bien précise de la maison de ses rêves, notre tâche n’en devient que plus difficile », indique Kati Lamens.
Établissez un plan au préalable, car le coût de votre rénovation peut atteindre les 100 000 € avant même que vous ne vous en rendiez compte.
De A à B
De plus en plus de personnes optent pour une rénovation à la place d’une nouvelle construction, en raison de l’approche par étape et de la ventilation des budgets. Il est conseillé d’établir au préalable un plan bien réfléchi afin de ne pas avoir de surprises au niveau budgétaire. À ce titre, un architecte peut se révéler particulièrement utile.
« Il est plutôt rare de disposer de l’intégralité du budget pour effectuer une rénovation complète. Une personne qui achète aujourd'hui une maison pour 300 000 euros environ réservera dans le meilleur des cas 20 % de ce montant pour la rénovation. Et cette rénovation commence dès l’enveloppe extérieure. De nouvelles fenêtres peuvent facilement coûter 25 000 euros, un nouveau toit 30 000 euros, une nouvelle isolation de façade 35 000 euros et le coût de votre rénovation peut atteindre les 100 000 euros avant même que vous ne vous en rendiez compte. Et puis, il reste encore à s’occuper du sol, de la cuisine et du système de chauffage. Lorsque vous procédez à des travaux, vous devez toujours tenir compte des travaux suivants. Si vous souhaitez rénover vos sols et votre toit dans cinq ans, et que vous aménagez une nouvelle allée au bout de 2 ans, il se peut que vous ne pensiez pas à isoler les fondations extérieures et vous retrouviez ainsi confronté à votre premier pont thermique. C’est pourquoi nous conseillons toujours de prévoir un plan directeur reprenant la chronologie, la répartition des tâches, etc. »
La solution : un audit
Un audit approfondi effectué par l'architecte permet d'éviter bien des circonstances ou coûts imprévus. Recticel collabore avec RenoFase, un outil qui vous aide à réaliser un audit détaillé de votre habitation. C’est une sorte de manuel sur les aspects physiques et urbanistiques du bâtiment. Après avoir choisi la démolition ou la rénovation, l’outil offre une aide pour effectuer toutes les analyses possibles du bâtiment. Lors d'une phase ultérieure, il se révèle utile par ses propositions techniques. « Le gouvernement et les communes disposent également d'un certain nombre d'outils afin de déterminer pour quels bâtiments une démolition est préférable. Il n’incombe pas seulement aux particuliers d’accélérer le rythme afin d’atteindre les objectifs de 2050 », déclare Kati Lamens.
Dans le cadre d’une rénovation, lorsque vous procédez à des travaux, veillez à toujours tenir compte des travaux suivants afin d’éviter à temps d’éventuelles erreurs.
Les personnes qui n'optent pas pour un plan directeur ou des conseils professionnels peuvent avoir de très mauvaises surprises. « Ces personnes viennent souvent nous voir lorsqu'il est déjà trop tard. Si vous n’abordez pas une rénovation comme il se doit, vous pouvez par exemple faire face à des problèmes de moisissures, d’isolation ou risquez de perdre des subventions. C’est pourquoi nous essayons, en tant qu'architectes, de faire office d’ambassadeurs en quelque sorte, et d’encourager les gens à faire ce premier pas. Vous pouvez comparer cela à une visite chez le médecin lorsque vous ne vous sentez pas bien. Vous recevez un diagnostic et un remède. Un bon audit ou un rendez-vous avec un architecte peut déjà vous fournir une mine d'informations. »
L’isolation est essentielle
Avant d’envisager l'installation de pompes à chaleur ou de panneaux solaires, une bonne isolation est primordiale. « Tout commence par une bonne isolation de l’enveloppe extérieure. Vous pouvez ensuite choisir le système de chauffage, et les panneaux solaires sont la cerise sur le gâteau. Si vous ne commencez pas votre rénovation par les bases, c’est peut-être que vous avez été conseillé par les mauvaises personnes. Dans de telles situations; nous arrivons souvent trop tard, et notre tâche en tant qu'architectes se résume alors à sauver les meubles.
Avant d’envisager l'installation de pompes à chaleur ou de panneaux solaires, une bonne isolation est primordiale.
Aujourd'hui, en raison du télétravail fréquent, l’isolation acoustique est également devenue un point d’attention lors de rénovations. « Il convient d'opérer une distinction entre la construction d'un logement collectif et la construction d'un logement privé individuel. À l’heure actuelle, il est impensable de construire un immeuble d'appartements ou une maison multifamiliale sans isolation acoustique. Et cela ne fera que gagner en importance à l’avenir en raison du télétravail fréquent. »
Le chantier numérique
La numérisation fait désormais également partie intégrante du processus de construction. « Elle apporte une valeur ajoutée en rendant la rénovation plus efficiente dans le cas de rénovations groupées ou de rénovations en profondeur de maisons multifamiliales. CLT en est un bon exemple. Il s’agit d’un projet de construction de type IKEA qui est dessiné en 3D et acheminé sur le chantier. Il est essentiel de cartographier correctement le bâtiment au préalable au moyen d’une numérisation 3D. Nous remarquons toutefois, au cours du processus de construction, que cette phase préparatoire demande beaucoup de travail. Les frais d’étude s’élèvent parfois très facilement à 10 000 ou 15 000 €. Veillez donc toujours à faire appel à un architecte dès le début. Vous ne le regretterez pas !
SOUS LA LOUPE: L’enveloppe énergétique?
Il s’agit de toutes les parties de la maison qui sont en contact avec l'extérieur. L’enveloppe se compose donc de la façade, du toit et des sols. Lorsque vous effectuez une rénovation, la première étape consiste donc à isoler l'ensemble de l'enveloppe. Une bonne isolation sous le sol avant d’y poser un nouveau plancher, par exemple. Vous pouvez comparer cela à la peau d'une pomme !
Quelle est la situation de la consommation énergétique de nos maisons belges?
Vous pouvez tout lire à ce sujet dans la nouvelle édition du Baromètre de l'isolation 2021.